年初至今涨幅超过50%，3只涨幅超过40%■◆■，6只超过30%，15只超过20%★★◆■，15只超过10%凯发国际现金开户。多位受访基金经理认为■■★◆◆■，

　　孙野表示★■，REITs产品核心指标主要是运营指标和财务指标：一是底层资产日常运营的数据★■，如产业园区的出租率、租金，高速公路行业的车流量等；二是基础设施资产围绕分派率的相关财务数据■◆★■，如收入、净利润、可供分配金额等。★★◆◆“这些数据均可通过定期报告获取，可作为筛选产品的一些参考依据★■★◆◆。”

　　北京某大型公募称，在利率下行和资产荒的背景下◆■◆★，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保基金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比。未来REITs市场将延续扩容与分化的双重趋势★◆◆■★。底层资产将进一步覆盖新基建★◆、智慧城市■◆★◆■◆、文旅等新兴领域◆★★◆★★，同时存量项目扩募提速将强化市场流动性。

　　展望未来，基金经理非常看好公募REITs的投资价值■★◆◆◆■，认为其适合长期持有◆◆■■★■，投资者需关注底层资产运营■★、现金流分派率等核心指标。

　　红土创新基金解释★★，公募REITs具有股债双重属性★■■。“股性◆★★◆◆■”体现在宏观经济与政策环境变化对底层资产运营情况的影响，■◆■“债性”与债市利率走势、投资人结构、固定收益投资人的市场情绪等因素有关★◆■◆，二者均有可能导致基金价格波动。目前在经济周期调整及利率水平持续下行的环境下，公募REITs分派率和十年期国债收益率的利差对市场影响较大。公募REITs板块兼具资产增值潜力和分红稳定的特性，但仍要警惕流动性不足和估值泡沫的风险。

　　★◆“在货币政策宽松◆■◆、无风险利率下行的背景下，今年公募REITs作为单独大类资产的优势愈发凸显，受到了更多投资者青睐。”东吴苏园产业REIT基金经理孙野说，宏观方面，REITs的强分红特点让其对利率比较敏感，货币政策的变化会影响其股息吸引力；行业方面，REITs的基础资产行业越来越丰富，不同行业属性导致底层资产在运行中有着不同收益表现，进而影响REITs表现；短期内供求的不平衡也对REITs市场价格有较大的影响。

　　刘玄表示，当前股市不稳定性加大，而公募REITs较稳定的现金流和强制分红机制有望进一步吸引避险资金流入■★■★。但由于不同类型的基础设施资产在不同程度上依赖于整体经济表现★■◆★◆，投资者需关注区域经济活力、底层资产类型◆★、经营质量及收入构成，警惕宏观经济波动带来的滞后性影响。

　　如何筛选REITs产品★★★★◆◆，红土创新基金称◆★■■，投资者可重点关注EBITDA◆★、现金流分派率、项目成本收入构成及影响因子◆★◆★■，并根据基础资产类型◆◆★★◆，关注相关核心运营指标■◆★。近期发行的公募REITs监管问询回复中，大多有调降估值的安排，从监管发行层面，一级市场基础设施项目的估值被进一步压实，为二级市场留出了一定套利空间★■■◆◆■。

　　前述大型公募也说★★◆★■◆，在筛选REITs产品时■■■，投资者应重点关注底层资产质量◆■★★、项目收益和现金流水平、市场估值水平和市场情绪、未来发展空间和成长性等多个指标■■★★◆。“REITs的底层资产现金流稳定性是其估值合理性的关键支撑。投资者需关注资产的出租率、租金收缴率★◆、运营主体能力等★◆★★■■。新发行REITs的市场表现和投资者情绪，是判断其估值合理性的重要参考，此外，政策支持和市场环境对其估值和现金流稳定性有重要影响■◆★◆。”

　　博时基金REITs业务营运总监刘玄称，公募REITs二级市场价格更多是由底层资产运营表现决定，而非受短期政策或情绪波动影响■★■◆■，底层资产多为国内基础设施，部分需求相对刚性。同时机构投资者对公募REITs持仓比例较高，市场稳定性较强。在股市震荡下◆◆■★■★，部分避险资金从高波动资产转向稳定性较强的资产，需求端形成一定的抗跌支撑★◆◆。

　　在公募REITs的投资上，红土创新基金表示，从2021年首批公募REITs推出以来，其收益稳定性与多元化资产配置优势日益凸显■◆■。短期可以根据利率的周期、REITs分派率和十年期国债收益率的利差等进行资产配置及仓位调整；对于持有较多REITs基金份额的专业投资者★◆■★◆★，也可考虑适度买入国债期货对冲风险。长期来看，在公募REITs项目运营和基金投资策略未发生重大变化，同时二级市场未发生较动情况下◆■★，坚持长期持有为主★★■◆◆。

　　展望后市行情，孙野认为，随着公募REITs常态化的发行、稀缺性逐渐弱化★★■■■，同时投资者的认知也在不断提升，三重因素共振下凯发国际现金开户，REITs市场有望逐渐回归理性，一级市场打新策略的有效性或逐步弱化◆★◆★★，二级市场有望回归产品的本质运行。同时，公募REITs被纳入FOF、社保基金投资范围■★◆■◆■，并推动纳入沪深港通标的，有望为REITs市场带来更多增量资金。

　　Wind数据显示★■■■◆，今年以来■■◆■★，中证REITs全收益指数涨幅为12.62%，但近期该指数出现高位震荡。

　　前述大型公募也称，在选择REITs产品时★◆★■★，需先考察底层资产的基本面，分散投资于不同类型和地区的REITs■◆■◆★，降低市场波动带来的风险；REITs基金适合长期持有■■★★◆★，避免频繁交易以减少交易成本和税收负担；为防范高位波动等风险，需要密切关注宏观经济形势、政策变化和市场情绪◆■■◆◆，及时调整投资策略◆★◆；定期对REITs投资组合进行风险评估。

　　其进一步表示，短期内市场或继续受宏观波动影响■★◆★■◆，保障房、消费等弱周期板块若回调可能凸显配置价值，仓储★■、产业园等顺周期板块需关注内需修复与估值错杀机会★★。长期来看，养老◆■◆■★、新型基建REITs等政策支持的扩容方向◆■■，以及利率下行背景下高分红资产的吸引力，或推动市场结构性机会深化。